边唱空边买入 “两面派”瑞信折腾中国房地产业

终梦

对于中国的房地产市场，境外投行一贯倾向于“唱空”。
　　7月5日，瑞信发布研究报告认为，下半年中国房地产市场成交量将继续下跌，并将中国房地产行业的投资评级维持在“减持”的水平上。此前，瑞信报告称，二线城市的房地产市场将会遭遇投资陷阱。
对于瑞信的报告，业内人士认为，香港市场经济的环境使瑞信的报告更多地从银行、信贷的角度进行分析，但他们对中国国情的了解显然不够全面。
　　点名十大城市
　　“投资陷阱说”引争议
　　<A href="http://topic.eastmoney.com/2011zamx/" target=_blank ?>2011年初，瑞信发布报告称，开发商在二线城市将会遭遇投资陷阱。报告认为，随着紧缩政策在所有主要城市铺开，预计<A href="http://topic.eastmoney.com/2011jjyjb/" target=_blank ?>2011年二线城市具有的低政策风险优势将消失。事实上，今年上半年，业绩排名靠前的房企中，业绩增长主要来自于二三线城市。因此，瑞信的这份报告，引起了比较大的争论。
　　瑞信的上述结论主要是基于二线城市的住宅存量供应过剩和地价泡沫。报告分析称，一些二线城市的住宅库存量消化的时间将比较长，在大连，这个时间需要7.5年，武汉则需多达8年；而深圳这样的一线城市只需1年。此外，二线城市的地价涨幅高于房价涨幅。2010年武汉房价涨幅不到10%，但地价上涨了约30%。开发商在生产要素方面付出过高的成本，推动部分城市的利润率成为负数。瑞信认为，潜在住房过剩最严重的十大城市包括：武汉、太原、天津、大连、济南、厦门、乌鲁木齐、沈阳、长春、贵阳。
　　可以看出，供需关系是瑞信提出此份报告的理论基础。中国指数研究院副院长陈晟表示：“瑞信对于二线城市的判断基于对去存货化周期的计算，这个以供需关系为基础的指标也是国内机构常用的。”
　　对于瑞信所称的二线城市投资陷阱，阳光100常务副总裁范小冲认为，二线城市的房地产市场还可以持续10到20年的时间，他向记者表示：“二线城市供应量大的原因在于大批开发商逐渐将主战场放在了二线城市，虽然一些城市，如成都、南宁、长沙的楼市被爆炒，但是二线城市的房地产市场总体增量还是符合需求的。”
　　陈晟认为，与国内机构不同之处在于，境外投行对中国国情的了解有限。如果从国情和政策规划的角度考虑的话，现在二线城市是开发商提前布局楼市，只要未来城市人口是净流入，对省内其它地区的人群有吸引力，那么即使短期内有一定的风险，未来也不会有风险，因此，对待具体城市需要具体对待，不能一概而论。
　　当然，也有业内人士认为，应当注意开发商扎堆进入二线城市可能产生的风险。日前，在K8黄金湾土地网上线活动上，其董事长申威向记者表示：“现在开发商纷纷转移到二线城市，出现了二线城市地价上涨比较快的现象，不少城市的楼市投机的味道已经很浓了，因此需要注意潜在的风险。”
　　用不变标准
　　评估内地多变楼市
　　多年来，境外投行一贯倾向于唱空中国楼市，中国房地产存在多大的泡沫、房价会下跌多少是境外投行关于中国房地产报告的一贯主题。但是，这些境外投行的投资部门却认为中国楼市有利可图，对中国楼市的投资也从未间断。于是，“国外投行阴谋论”的观点甚嚣尘上。
　　某境外房地产研究机构人士向记者表示：“事实上，境外投行比较看好中国的房地产市场，之所以会出现研究报告看空楼市，但是对楼市投资却没有停止的现象，原因在于，境外投行的研究部门比较独立，一般不管公司投资部门的实际操作。而国内的机构则将立场与舆论的影响作为考虑的一个方面，会特别注意不要唱衰自己的合作伙伴。”
　　中国指数研究院同样定期推出房地产报告，陈晟也认为：“并不存在所谓的阴谋论，境外投行报告的基础数据有一些来自于国内的数据库，只是境外投行有自己的分析方法和逻辑思路，因此呈现出不同的结果。”
　　据记者了解，境外投行对中国房地产行业分析报告所采用的数据来源并无特别之处。这些报告中，住宅的相关数据比较透明，基本都采用房地产交易管理网上的原始数据，或购买国内相关公司的数据。这与国内的机构数据来源是一致的。而一些商业物业的数据，则由投行自己收集。
　　虽然数据来源一致，但是国内外机构得出的结论却相去甚远。
　　7月5日，瑞信最新的研究报告将中国房地产行业股票的投资评级维持在“减持”的水平上。报告指出，该行追踪的内地主要城市的一手楼交投，当周较上一个星期上升4%，但上海、深圳及广州的交投，仍分别下跌13%、8%及1%。瑞信据此认为，下半年中国楼市的交投可能因为买家持观望态度的关系，交投将会进一步回落。而国内不少机构则认为，上半年，大量楼盘推迟入市，而从6月份开始，楼盘入市的速度明显加快，随着供应量的增加，下半年成交量应该会有所增长。
　　记者了解到，境外投行中，房地产行业分析部门人数一般不超过6个，而国内机构的数据收集人员、分析人员要庞大得多，常常多达几十人，这样可以大面积地接触市场，也更加容易纠正仅仅靠数据而产生的结论上的偏差。当然，这其中也包含了国内机构的工作人员对国情比较了解的因素。
　　Q&A
　　A=中国指数研究院副院长陈晟
　　B=DTZ戴德梁行华北区研究主管魏东
　　Q:瑞信证券中国研究主管陈昌华认为，中国未来最大的单一风险就是房地产出事。如果政府不能把房地产价格压下来的话，那基本上就出现一个全面的房地产泡沫，你们怎么看？
　　A:中国房地产有泡沫的成分，但是没有想象的那么大。只要经济发展的速度能够持续下去，中国房地产的发展还可以持续下去。此外，在房价增速高于GDP增速的同时，中国的储蓄增长也很快，中国人仍然有置业的传统。事实上，分析研究是一个比较困难的工作，没有哪一个机构得出的结论是一贯准确的。我们只能尽量靠近准确。
　　Q:瑞信报告中，常使用房价收入比、租售比、空置率等标准来说明中国房地产市场的泡沫与风险，对这些指标的使用，符合中国国情吗？
　　A:我们在研究中一般采用差价收入比。因为考虑到中国国情，有不少人在福利分房时期已经拥有一套住房，因此不能单纯用房价收入比衡量。
　　B:租售比在国内有比较大的争议，我们认为拿一个新兴的房地产市场与国外成熟市场已有的标准相比较是不合理的。境外投行比较注重使用一套成熟的模型得出结论，但是是否符合中国的实际情况还需观察。我们以前也会用房价收入比、租售比分析市场，但是近来，更希望能够贴近市场，从中得出一些结论。此外，境外投行更多地从整体市场的角度撰写报告，比较宏观，我们则更多地从成交价格的角度解读市场的走势。
　　Q:瑞信认为，最近一年多来的调控，楼市已显现出一些积极的调整迹象。若调控政策的力度能持续，将有望改变“楼价必升”的心理预期，利于房产业的长远发展。若出于诸多“考虑”而放松调控，楼市泡沫将吹得更大，再调整时将付出更大代价。事实果真如此吗？
　　B:中国的确已经注意到使经济不再依赖房地产行业，但是这个过程可能会比较漫长，可能需要几年的时间。目前看来，今年还看不到调控放松的可能性。
2011年07月09日 华夏时报